7月，长丰县吴山镇芯电产业园。中创新航集成工厂车间冷气恒定，地面锃亮。

230台AGV小车无声穿梭，每4分钟，一套动力电池PACK成品缓缓下线。车间主任王强站在产线旁：“从电芯上线到产品下线，整线实现全自动化。”

8个月前，这里是另一番光景。记者翻看当时照片——荒草齐腰，厂房门窗朽烂，废弃设备堆叠。90余亩核心工业园地块，因原企业破产清算，闲置四年，历经五次流拍。

“土地资源正从增量扩张转向存量挖潜，盘活存量空间已成为县域产业发展的持久增量之源。”合肥北城建设投资发展控股集团有限公司（以下简称“北城控股”）董事长纪晓彦说。一边是国家严控新增建设用地，一边是破产厂区常年沉睡，唤醒存量土地成为当务之急。

而今，这块地从启动建设到首包产品下线，全程仅用87天。项目全面达产后年产值40亿元，亩均产值超4000万元。截至2026年6月30日，已实现产值3.5亿元。

困局

——市场不敢接、标准不够高、路径走不通

“用地紧、厂房闲、项目等空间”的矛盾并非长丰独有，而是县域发展进程中普遍存在的堵点。

吴山镇这片90余亩地块的原主人，是安徽望湖建筑工业有限公司，一家2018年落户吴山建筑产业化示范园区的装配式建筑企业。2021年，该公司因无力清偿到期债务，经法院裁定破产清算。此后四年间，厂房闲置，设备锈蚀，资产历经五次流拍。厂房与土地权属分离，债权人众多，处置难度可想而知。

直到北城控股接手，这片土地才迎来转机。但转机之前，先要面对一张谁看了都摇头的“负债清单”。

“这个地块我们前前后后看了三次，每次都觉得太复杂了。”一位曾参与踏勘的产业投资机构负责人说。债权纠纷、设备处置、权属变更，随便拎出一件都够折腾半年。多家民企和投资机构实地踏勘后均选择放弃。

这是县域存量盘活普遍面临的第一个堵点：司法资产，没人敢碰。

第二个堵点：改造标准高，工期紧。作为华为鸿蒙智行巨鲸电池平台的核心供货商之一，交付节点卡死。新建厂房至少一年，错过窗口期就等于丢掉整条供应链。锂电车间对地面平整度、恒温恒湿、无尘等级有严苛标准。业内预估改造至少三个月，本地锂电专业技工储备不足。

“产业窗口期转瞬即逝，慢一步就错失整条产业链。”纪晓彦说。

第三个堵点：传统城投，服务产业能力不足。过去，县域国企主业侧重修路、建房、收租金，缺少产业研判和全周期服务能力。一边低效厂房闲置，一边优质项目无载体可用。

困局的本质，是增量发展逻辑走到了边界。

破局

——四把钥匙，层层递进

“风险肯定有，国企须担当。”北城控股副总经理刘璐说。

第一把钥匙：国企托底——打通司法堵点。

北城控股抽调法务、资产评估、工程骨干，联合法院资产管理人、吴山镇政府组建专项小组。两条线并行推进：一条对接债委会逐户协商收购方案，压缩审议周期；一条同步推进厂房收购谈判、土地摘牌手续。

收购过程并非一帆风顺。厂区大型搅拌设备无法快速拍卖，北城控股主动调配旗下自有园区的闲置空间作为临时周转基地、自掏腰包助其转移大型机械并加装安保监控；施工期间原债权人到场讨要欠款，北城控股联合属地政府、律师现场释法安抚，全程未停工一天。仅30天完成全部资产签约，收购周期大幅缩短。

从2025年11月13日启动专题会商，到11月18日县财经委员会审议通过、债委会同步表决通过，再到12月9日正式签署协议、12月25日资产交接全部完成、12月29日中创新航项目签约落户——42天完成收购，87天实现投产。

盘活破产资产，先打通司法、国资、属地三条线。

第二把钥匙：极限改造——抢出产业窗口期。

北城控股下属企业长丰县城市更新建设发展有限公司总经理桑海峰全程驻守工地。记者见到他时，手里攥着一张纸——小时倒排工期图。3小时问题响应、24小时闭环销号，是硬性制度。

本地技工缺口巨大，北城控股跨省调配上海、江苏等地专业施工班组。高峰时，700名工人同步进场，多工作面立体作业，三班轮班昼夜不停。焊花从清晨溅到深夜，机器轰鸣声在吴山镇的夜空里回荡了45天。

改造全程与中创新航技术团队每日现场对接，洁净度、氮气供给、电力负荷、AGV通行基础同步校准，完全按照动力电池PACK工艺定制再造。常规锂电厂房改造至少90天，本项目45天完成高标准竣工交付。该厂房被车企验收认定为行业标准化标杆厂房。

存量改造速度，比拼的不是人力堆砌，而是科学统筹和精细化管理。

第三把钥匙：带地等商——释放“零增量”空间。

北城控股创新全域闲置资产台账机制，提前摸排破产、低效厂区，完成前期收储和基础改造储备。对全县低效工业用地分类建档——司法破产、闲置厂房、低效厂区，形成三类处置模板。

当中创新航急需PACK产线空间时，吴山破产厂区的90余亩闲置荒地及时转化高端制造空间，全程未占用新增建设用地指标。中创新航合肥负责人王晓国说，2021年至今四年四次加码长丰，电芯、储能、PACK持续扩产。一个核心底气就是随时有适配厂房落地，不用漫长征地等待。

变“等地招商”为“带地等商”，存量厂房成了招商的最大筹码。

第四把钥匙：产业链运营——跳出房东思维。

北城控股构建“载体建设+配套保障+链式招商”一体化运营模式。落地配套全覆盖：统筹企业职工住宿、通勤、餐饮、招工。四位一体招商联动：融合投促、部门、园区、国企资源，以存量载体支撑龙头增资扩产、以商引商。依托中创新航链主吸引力，吸引上下游配套企业向吴山集聚。

项目补齐了长丰新能源汽车产业链的关键一环——从电芯生产到PACK集成再到整车制造，彻底贯通。两条自动化产线满产后年产值40亿元，直接带动1000人就业。

服务好现有企业就是最好的招商。

启示

——从“建房收租”到“产业合伙人”

走出中创新航吴山集成工厂，夕阳铺满4万多平方米洁净厂房。AGV小车依旧不停运转。

87天厂房蝶变，不是一次偶然的工程提速。是县域国有平台顺应节约集约国策、服务省市新能源布局的系统性变革。

国家“十五五”规划建议明确提出“盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施”。安徽省“十五五”规划纲要明确提出“统筹增量存量”，并将“突出存量项目盘活”作为重要工作部署。长丰的实践提供了三重启示：

职能重构。县域国企不能只做基建平台，要做要素整合者、产业配套者。县属国企须肩负盘活存量、承载战略性新兴产业的政策使命。

打法重构。存量盘活必须建立府院企协同闭环。司法、国资、属地、施工、企业各管一摊，是普遍痛点。唯有国企牵头搭建一体化专班，才能大幅压缩处置周期。

价值重构。盘活成效不看租金，看产业链延伸与土地集约效益。是否不新增建设用地？是否补齐产业链短板？是否形成国资循环运营模式？以空间换产业、以存量育新质生产力，才是高质量盘活。

“十五五”开局之年，千千万万县域国企，正从传统建设平台转身为产业培育主力军。

空间有限，发展无限。“以存量破困局、以实干担使命，在有限土地上，拼出无限产业增量。”纪晓彦说。

（本报记者 许根宏）